Let op de BTW-gevolgen van onderverhuur van bedrijfsruimte

Het (onder)verhuren van een bedrijfspand kan belangrijke gevolgen hebben voor de BTW-positie van zowel verhuurder als huurder. Hoewel de verhuur van onroerend goed in beginsel is vrijgesteld van BTW, kunnen partijen gezamenlijk kiezen voor een met BTW belaste verhuur. Dit biedt de verhuurder de mogelijkheid om de BTW op investeringen, onderhoud en overige kosten in aftrek te brengen.

Optie voor belaste verhuur

Partijen kunnen gezamenlijk opteren voor een met BTW belaste verhuur tegen het geldende BTW-tarief van 21%. Hiervoor geldt echter een belangrijke voorwaarde: de huurder moet het gehuurde voor ten minste 90% gebruiken voor prestaties die recht geven op aftrek van BTW. Dit wordt ook wel het 90%-criterium genoemd.

Wanneer aan deze voorwaarde wordt voldaan, kan de verhuurder de BTW op onder meer de aanschaf, bouw, verbouwing en het onderhoud van het pand in aftrek brengen.

Onderverhuur kan gevolgen hebben

Bij onderverhuur kan de BTW-positie wijzigen. Wanneer de huurder het pand geheel of gedeeltelijk gaat gebruiken voor vrijgestelde prestaties of het pand onderverhuurt aan een partij die niet aan het 90%-criterium voldoet, kan de optie voor belaste verhuur vervallen.

Dit kan ertoe leiden dat eerder in aftrek gebrachte BTW moet worden herzien en (gedeeltelijk) moet worden terugbetaald aan de Belastingdienst.

Leg afspraken goed vast

Om fiscale risico’s te beperken is het verstandig om vooraf de BTW-gevolgen van onderverhuur te beoordelen en hierover duidelijke afspraken vast te leggen in de huurovereenkomst.

Hiermee kunnen onverwachte correcties of discussies achteraf zoveel mogelijk worden voorkomen.

Overige aandachtspunten voor vastgoed

Naast de regels rondom onderverhuur blijven ook de algemene BTW-regels voor vastgoed van belang.

• Leveringen van nieuw vastgoed (binnen twee jaar na eerste ingebruikname) zijn in beginsel belast met BTW.
• Ook de levering van bouwterreinen is belast met BTW.
• Bij bestaande onroerende zaken kan onder voorwaarden worden geopteerd voor een met BTW belaste levering, waarbij eveneens het 90%-criterium geldt.
• Voor onroerende zaken geldt een herzieningstermijn van tien jaar voor eerder afgetrokken BTW.
• Sinds 1 januari 2026 geldt daarnaast een afzonderlijke herzieningstermijn van vijf jaar voor investeringsdiensten vanaf € 30.000.